房企债务偿还高峰2012年到来 万亿债务倒逼降价

东篱

房企债务偿还高峰2012年到来 万亿债务倒逼降价

      
         房企的债务偿还高峰将在2012年到来。除银行贷款外，海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四个维度的债务将一一引爆。债务危机加上调控不放松，房企降价是大概率事件，部分房企将被迫遭清算、破产、重组。
  　　2011年12月29日的世联地产营销论坛上，世联地产董事长陈劲松提问说，“今年上半年一线城市销售量就已经萎缩得很厉害，10月份全国呈断崖式的成交量下跌，为什么到目前为止中国房地产市场还没有出现非常大的调整和整合？”
  　　“行业到目前为止还不那么缺钱，因为都是负债，这些债务将在2012年中开始逐步到期”，陈劲松自己回答，目前中国房地产除银行贷款之外还有四个方向的钱还没有到期。第一个就是离岸的私募债，过往一年左右，在香港发行的中国房地产离岸的私募债，以项目为例大概有1000个，大概是两年期，2012年年中陆续到期。
  　　第二笔钱是信托，2010年全国发行信托3.6万亿，2011年上半年发行4万亿，比2010年全年还要多，其中1/3是银行的理财产品，2/3是房地产。这笔钱会在2012年-2013年陆续到期；第三笔钱是房地产基金，目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿，大多数是项目型的房地产基金。
  　　第四是民间借贷，俗称“高利贷”。过去一年约有4万亿，其中2万亿进入了房地产。此外，政府债务、银行抵押贷款、上下游融资，包括建筑商参建和销售预售款，都在房地产体系中循环。
  　　克而瑞分析师称，目前房企的资产负债率已处历史高位，随着房地产调控的深入，资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险不断加大。单纯依靠财务杠杆来撬动资本收益已经不合时宜，去杠杆化将是大势所趋。
  　　另据东方证券分析师杨国华测算，上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内，有46%的债务集中在2012年偿付。今年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中的到期日。
  　　陈劲松认为，2012年是中国房地产价格理性回归的一年，世联地产给开发商们的建议就是，寻找消费者认可的价格。
  　　在深圳，世联代理的万科金色领域、绿景香颂等项目，因为合理降价拉低了市场预期，从而实现快速销售。陈劲松指出降价的时机把握很重要，越早降价越好。
  　　世联判断，2012年上半年，政府会为开发商降价创造稳定的、安全的环境，政府不会置消费者砸售楼处、闹事这类事件于不顾，“否则大家谁敢降价。”
  　　陈劲松对记者说，一两家重要的房地产企业破产，将成为房地产达成宏观调控目标的重要标志。破产者未必是中小型房企，也有可能是全国化布局的大型房企。
  　　本报记者发现，万科、保利等在广州近期开盘的项目，较之前预期都有很大幅度的折让。恒大地产主席许家印就表示，今年一季度，恒大或许会采取更积极的促销措施。
  　　价格降到何种程度才算合理回归？陈劲松认为，房价/租金回报正常化是一个指标。什么叫租金回报合理？就是租金回报赶得上通货膨胀或者是略低一点点。
  　　另外一个指标是，住宅快速周转率。即使在房地产一路狂奔、一路价格猛升的时候，一笔钱买一块地，十年下来，快速周转也比囤地升值要挣更多的钱。陈劲松说，这是他和王石一起算过的。
  　　高周转必然会以牺牲利润率作为代价，但从整体效率上来看，周转率的提升弥补了利润率的降低，且大于利润率的下降幅度，就会降低财务风险。
  　　“楼盘的具体价格并不是我们所关注的，一两个楼盘亏损可以用整个公司的利润率来平衡，我们关注的是整体周转率、去化率。”广州一家大型房企高管对本报记者表示。（据《腾讯网》）

无山

这个们不大关心，们前天看新闻看到一条，说从2012年元月份，交房贷的每月要多交不少钱了，像们，每月要比以前多交一百多块。感谢党感谢政府，给们刚调整的工资，但每月加了百十块，也加给银行了。们的生活没有因为加工资而可以多买一斤肉，反而因为物价因素而更加窘迫。

薛小龙

无山叔叔，上次教育局门口，你有没有参加尼？

尘净

引用：原文由 无山 发表于 2012-1-6 9:25:26 :
这个们不大关心，们前天看新闻看到一条，说从2012年元月份，交房贷的每月要多交不少钱了，像们，每月要比以前多交一百多块。感谢党感谢政府，给们刚调整的工资，但每月加了百十块，也加给银行了。们的生活没有因为加工资而可以多买一斤肉，反而因为物价因素而更加窘迫。





看你肚大腰圆、肠肥脑满的，还想吃肉？！

无山

引用：原文由 尘净 发表于 2012-1-6 12:15:19 :
引用：原文由 无山 发表于 2012-1-6 9:25:26 :
这个们不大关心，们前天看新闻看到一条，说从2012年元月份，交房贷的每月要多交不少钱了，像们，每月要比以前多交一百多块。感谢党感谢政府，给们刚调整的工资，但每月加了百十块，也加给银行了。们的生活没有因为加工资而可以多买一斤肉，反而因为物价因素而更加窘迫。





看你肚大腰圆、肠肥脑满的，还想吃肉？！

要不是因为吃肉，能这么肚大腰圆吗，不像某些和尚，再怎么吃也达不到们这水平。

东篱

引用：原文由 无山 发表于 2012-1-6 9:25:26 :
这个们不大关心，们前天看新闻看到一条，说从2012年元月份，交房贷的每月要多交不少钱了，像们，每月要比以前多交一百多块。感谢党感谢政府，给们刚调整的工资，但每月加了百十块，也加给银行了。们的生活没有因为加工资而可以多买一斤肉，反而因为物价因素而更加窘迫。

是的，房贷利息涨了。

东篱

从宝应看，房产商最近广告多了，以前他们可牛呢，皇帝的女儿不愁嫁。